Thị trường Bất động sản cuối 2023 – Điểm đảo chiều ở đâu?

Thị trường bất động sản sẽ dần hồi, có thể thấy giữa hai giai đoạn 2008-2013 và 2022-nay đâu đó có chút tương đồng, dựa trên các tín hiệu vĩ mô nếu cũng tính bằng khoảng thời gian 1 năm rưỡi kể từ khi Ngân hàng Nhà nước hạ trần lãi suất. Trước tiên, hãy cùng DHP Land nhìn lại cụ thể thị trường bất động sản trong thời gian qua:

1. Từ năm 2008 đến năm 2011 bất động sản là ngành phải hứng chịu rất nhiều áp lực từ thị trường, nổi bật như:

• Siết chặt tín dụng.
• Lãi suất tăng.
• Thanh khoản lao dốc.

2. Tiếp theo đó từ năm 2011 đến năm 2013, lãi suất đã được điều chỉnh giảm.

3. Từ năm 2013 đến năm 2018 là thời kỳ tan băng, sốt đất lần thứ 4 bùng nổ.

Thời điểm thị trường bất động sản năm 2008 đến năm 2013, chúng ta có gì?

So với tình hình ở thời điểm hiện tại thì những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản khi đó có chút tương đồng:

• Vào năm 2013, gói 30.000 tỷ đồng cho vay NOXH với lãi suất 6%/năm.
• Tín dụng năm 2013 tăng trưởng 14%.
• Ban hành Luật đất đai năm 2013, tháo gỡ nút thắt, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong thời gian 50 năm.
• Thị trường bất động sản khi đó ghi nhận tín hiệu đảo chiều sau khoảng 1 năm rưỡi kể từ khi Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất.

Thời điểm thị trường bất động sản năm 2022 đến nay, chúng ta có gì?

So sánh với thời điểm hiện tại, vào năm 2022:

• Siết tín dụng.
• Lãi suất tăng.
• Thanh khoản lao dốc.

Tới năm 2023:

• 4 lần cắt giảm lãi suất điều hành trong 3 tháng.
• Gói 120.000 tỷ đồng cho NOXH.
• Tín dụng tăng trưởng 14.7% năm 2022. Dự kiến tăng lên 15% vào năm 2023.
• Nhiều chính sách hỗ trợ như NĐ-08, NQ-33.
• Đặc biệt trong đó NQ-33 được xem là “kim chỉ nam” thể hiện một cách khá rõ ràng quan điểm và quyết tâm khôi phục thị trường bất động sản từ phía Chính phủ, các Bộ ngành liên quan.

Xem thêm: “Định danh số nhà” xong thì “số nhà” có đi theo người hay không?

Tín hiệu của thị trường bất động sản – Điểm đảo chiều ở đâu?

Có thể thấy giữa hai giai đoạn, đâu đó có chút tương đồng, dựa trên các tín hiệu vĩ mô đã nêu, nếu cũng tính bằng khoảng thời gian 1 năm rưỡi kể từ khi Ngân hàng Nhà nước hạ trần lãi suất, điểm đảo chiều có thể không còn xa, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục từ khoảng quý II/2024. Khoảng thời gian này cũng khá sát với kỳ vọng phục hồi của VNDirect đã chỉ ra trong bảng báo cáo ngành bất động sản được đăng tải vào ngày 08/09/2023:

Thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối năm 2024.

Theo chia sẻ của Bộ trưởng Bộ xây dựng, Ông Nguyễn Thanh Nghị vào ngày 11/09 vừa qua:

Dự báo thị trường ấm dần lên vào cuối năm và có sự phát triển trở lại vào năm 2024. 

Thị trường bất động sản hiện đã bước qua được giai đoạn khó khăn nhất, 30%-50% vướng mắc chính đã được tháo gỡ, tuy nhiên sự phục hồi vẫn còn chậm theo đánh giá của Tiến sĩ Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. Trong buổi hội nghị trực tuyến mới đây do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì:

Sự phục hồi bắt đầu từ tháng 05/2023 đến này:

• Tỉ lệ giao dịch quý II tốt hơn quý I chủ yếu đến từ căn hộ chung cư.
• Tăng 7 điểm % về lượng giao dịch bất động sản nhà ở.

Dữ liệu từ Cổng thông tin điện tử Bộ xây dựng cũng thể hiện rõ:

• Giá CP BĐS ↑ 18%.

• Giá CP Doanh nghiệp Xây dựng ↑ 39%.

Áp lực đáo hạn trái phiếu cũng đã giảm. Theo thông kê từ VN Direct:

12.561 tỷ đồng là giá trị các khoản trái phiếu doanh nghiệp mà các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn giúp cho giá trị trái phiếu đáo hạn nửa cuối năm 2023 và năm 2024 giảm lần lượt là:

• Năm 2023 ↓ 12%
• Năm 2024 ↓ 10%

trước khi mua lại. Rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn. Cụ thể là khoảng 65.906 tỷ đồng trong nửa cuối năm 2023 và 124.200 tỷ đồng trong năm 2024. Hoạt động phát hành trái phiếu quý II/2023 cũng có dấu hiệu chậm lại, cụ thể là chỉ có 03 đợt phát hành trái phiếu thành công:

• 1 đợt vào tháng 4
• 2 đợt vào tháng 6

với tổng giá trị đạt 4.421 tỷ đồng, chỉ bằng 18.6% so với quý I. Các chính sách tuy đã giúp doanh nghiệp giãn, hoãn, kéo dài thời gian trả nợ. Do không lo được tài chính để trả nợ trái phiếu nhưng điều đó chỉ mang tính chất cầm chừng, thay vì đóng băng ở thời điểm này thì kéo dài hơn tình trạng thoi thóp và chuyển sang đóng bằng ở thời điểm khác.

Tại sao lãi suất giảm mà thị trường bất động sản vẫn ì ạch?

Lãi suất thì đã giảm nhưng người dân thì không mặn mà với việc vay vốn, doanh nghiệp thì khó tiếp cận dẫn tới thị trường bất động sản vẫn khá ì ạch. Tháng 9/2023, lãi suất cho vay mua nhà của nhiều ngân hàng đã về mức dưới 10%, điển hình như nhóm Big4:

• BIDV 7.8%/năm
• Vietcombank 8%/năm
• Agribank 8%/năm
• VietinBank 8.2%/năm

Tuy nhiên lãi suất dưới 10% ấy chỉ áp dụng trong năm đầu tiên, thậm chí chỉ áp dụng trong vòng 3-6 tháng, lãi suất thả nổi sau đó sẽ dao động từ 10.5% – 12%/năm.

Nhóm các ngân hàng thương mại tư nhân sẽ dao dộng trong khoảng 12% – 15%/năm áp dụng trong vòng 3-6 tháng. Cộng thêm yếu tố thu nhập cá nhân hàng tháng bị giảm thế nên người dân càng không dám vay vốn ở thời điểm hiện tại.

Ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản vẫn “chưa thể tìm thấy nhau” mặc dù phía ngân hàng đang phải chữa bệnh “thừa tiền” lý do bởi các doanh nghiệp bất động sản đang không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn vì “sức khỏe đã suy yếu” cụ thể là nhóm đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn thì đang vướng mắc về pháp lý. Trong khi một nhóm doanh nghiệp khác đã sẵn sàng tiếp cận nguồn vốn lại gặp khó trong việc hấp thụ vì lãi suất vẫn ở mức cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp.

Yếu tố quan trọng của một doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm hiện tại

Như vậy 3 yếu tố có thể nhận ra ở một doanh nghiệp bất động sản đang có thế mạnh như sau:

• Quỹ đất lớn đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng chào bán trong giai đoạn 2023-2025
• Sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung.
• Khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh để có năng lực vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.